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又現新政“半日游”:因城施策加速 房企為何加碼二線城市?

www.nfpgjg.icu 來源:21世紀經濟報道 2020-03-16 17:30我來說兩句
  
四線城市又現新政“半日游”:因城施策加速,房企為何加碼二線城市?

  3月12日,陜西省寶雞市人民政府官網發布了寶雞市人民政府辦公室關于印發《寶雞市住建行業堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰穩企業穩民生穩發展若干措施》(簡稱“《措施》”)的通知?!洞胧飞婕敖档筒糠中袠I企業稅費、商業銀行綠色信貸支持、補助企業、緩交部分費用和降低預售門檻等多方面。此外,《措施》還指出,要求銀行積極爭取首套房首付比例降低,公積金貸款最高額度由40萬元提高至50萬元?!洞胧废嚓P政策均至2020年6月30日止。

  然而,政策發布不到12個小時,上述“住建行業應對疫情15條”政策發布頁面被從寶雞市人民政府官網撤下,包括寶雞市人民政府官方微博、微信均看不到相關內容。

  三四線城市近期頗有試探銷售端政策放松的沖動。與之相對應的是,房企正在二線城市加大投資布局。

  地方試探放松

  此前河南省駐馬店市也經歷過一次政策撤回。2月21日,河南省駐馬店市發布《關于進一步規范促進房地產業平穩健康發展的意見》(簡稱“《意見》”),提出17條穩樓市政策,首次提出要下調居民首付款比例,首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%;上調住房公積金貸款額度,公積金最高貸款額度由45萬元提高到50萬元;降低住房公積金貸款首付比例。另外,《意見》要求金融機構適度下調個人住房按揭貸款利率。但在2月28日,駐馬店市政府主要負責人被河南省政府約談之后,新政就被撤回。

  寶雞、駐馬店同屬于樓市庫存相對較高的三、四線城市,樓市成交受疫情影響較大。中原地產數據顯示,40樣本城市中,一、二、三、四線城市成交量穩步增加,截止到上周(3月2日-3月8日),樓市成交量已經恢復到去年下半年平均水平的一半。中原地產研究表明,目前客戶對三四線城市的市場預期不看好,仍有心理障礙,三四線城市市場受疫情的影響更大;一二線城市的購買預期正在強化,房企也在調整布局。

  實際上,中央層面在逐步推進“穩樓市”、“因城施策”。3月12日,國務院印發了“關于授權和委托用地審批權的決定”,主要內容為:將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準;試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶,試點期限1年。

  綜合中原地產首席分析師張大偉、同策研究院首席分析師張宏偉等看法,這一政策只是審批權的變化,對于實際影響土地使用的規劃與指標并沒有變化。土地供應的審批權仍放在中央,土地經營權下放,這與中央推行因城施策思路有關。今后各地根據市場情況調整政策,針對經營性用地進行調整。上述業內人士認為,這可以解讀為加快因城施策落地。

  房企轉投二線城市

  盡管如此,房企仍然加速布局二線城市。3月12日,祥生地產以總價44.98億元競得杭州錢塘新區下沙大學城兩幅住宅用地,持續加碼布局杭州。兩幅地塊分別溢價29.71%、18.21%。這已是祥生地產自去年下半年以來第三次在杭州拿地。2019年9月,祥生地產以14.38億拿下杭州余杭地塊;2019年12月,祥生地產以18.52億再度增持杭州余杭地塊。據第三方平臺數據統計,祥生地產在2019年拿地投資金額為170億,而最近半年在杭州投資超過75億,實際上,自2015年首進杭州之后,祥生地產陸續在杭州拿了20多幅土地,但土儲主要集中于諸暨、宣城等三四線城市。

  2020年以來,在杭州拿地的房企除了本土的綠城中國、濱江集團、德信中國之外,一些原來在三四線城市深耕的房企也開始轉換陣地,比如新希望地產從溫州轉戰杭州。自2018年就開始在杭州拿地,新希望地產2019年至今投資超過百億。這家房企在2019年權益銷售金額為660.9億。

  上海中原地產市場分析師盧文曦分析認為,二線城市將會是今年樓市的重頭戲。從已出臺房地產支持政策的城市來看,一線城市僅從土地款支付周期上給予寬限,三、四線城市也紛紛出臺政策提前應對市場冷凍期,只有二線城市的政策彈性夠大。從駐馬店、廣州政策被喊??梢?,圍繞人才、企業端的政策放松明顯,消費端、市場端的政策則是紅線不可觸碰。此外,近期土地交易主要集中于一、二線城市,市場面較好的三線城市如溫州等,以及都市圈內的三四線城市。蘇州、杭州、南京均是今年房企拿地的重點城市。

  3月13日,溫州綜合保稅區正式獲國務院批復。聰明的資金已聞風而動,溫州成為房企拿地投資熱土。2月19日,經過76輪競價,綠城中國以25.42億競得溫州鹿城地塊,溢價22.68%。溫州2月土地出讓金134.6億元,環比上漲78%。

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責任編輯:夏煜煊夏煜煊
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